L’achat d’un immeuble à revenus pour des fins locatives est encore une des meilleures façons de s’enrichir et parvenir éventuellement à l’indépendance financière si vous répétez le processus.

Bien sûr, devenir propriétaire de ce genre d’immeubles ne suffit pas à faire sauter la banque. Il faut avoir fait les calculs et vérifications nécessaires afin de s’assurer de se retrouver avec une propriété rentable qui s’auto-finance et  qui ne nous fera pas de surprise, du moins financièrement.

Voici donc certains points à calculer ou vérifier avant de procéder à une offre ou à l’achat d’une propriété au bon prix:

1. Revenus: Il faut s’assurer que les loyers sont tous loués ou du moins loués en majeure partie de façon à couvrir les frais courants. C’est ce pourquoi il faut être bien alerte face au taux d’inoccupation moyen dans le secteur au sein duquel vous œuvrez pour être en mesure de faire les prévisions pour vos premières années de détention. Cette information est disponible auprès de la SCHL. Vous pouvez de plus demander une preuve des baux et vous assurer du bon paiement de loyer en vérifiant les dépôts. Un ratio financier intéressant à calculer est le Multiplicateur de Revenu Brut (MRB) qui vous permet de vérifier combien de fois le Revenu Brut représente le coût d’acquisition de l’immeuble. Normalement, les investisseurs visent environ 10-12 fois les revenus bruts.
2. Dépenses: Parmi les dépenses récurrentes, vous devez vérifier qu’il n’y ait pas de postes trop élevés ou trop faibles en regardant les factures récentes. Par exemple, vous devez vous assurer que le vendeur ne vous cache pas qu’il paie le double de ce qu’il a déclaré pour son assurance ou son électricité. Cela affecte grandement votre rentabilité si c’est le cas. Une dépense trop faible ou trop élevée demande davantage de vérification et il faut éviter les surprises de ce côté. Il est important également de tenir compte de ce qui est déboursé par le propriétaire et par le locataire. Si l’électricité est faible ou nulle sur la fiche descriptive, c’est peut-être qu’elle est payée par les locataires. Pour ce qui est des dépenses fixes de rénovations ou d’entretien majeurs, vous devez vous assurer d’avoir le budget nécessaire à leur réalisation en fonction de leur gravité et de leur priorité. Tentez d’évaluer celles à venir pour au moins les 5 prochaines années de détention de l’immeuble.
3. Financement: Le pourcentage de mise de fonds que vous utiliserez dépend de votre capacité et du type de propriété que vous comptez acheter. Celui-ci influencera les prévisions et la rentabilité de l’immeuble tout comme le taux d’intérêt que votre institution financière vous offrira. Vous pouvez consulter un courtier hypothécaire pour vous aider à réaliser ces démarches.
4. Coûts d’acquisition: L’achat d’une propriété implique de nombreux frais d’acquisition dont vous devrez tenir compte dans votre analyse. Ceux-ci dépendent entre autres de la valeur marchande de la propriété, de la mise de fonds que vous verserez et des analyses que vous réaliserez. Parmi ceux-ci, on retrouve parmi d’autres la taxe sur la prime d’assurance-prêt, les frais de notaire, d’inspection, la taxe de mutation, etc.
5. La qualité de l’immeuble: Ce point n’est pas à négliger. Bien entendu, même si la propriété est quantitativement rentable sur papier, le côté qualitatif est tout aussi important pour avoir la tête tranquille et ainsi ne pas devoir débourser de sommes importantes à différents stades de votre parcours de gestionnaire. Faire évaluer la propriété par un inspecteur agréé va vous coûter environ 500-700$, mais peut vous faire économiser gros et même vous permettre de renégocier votre prix ou de retirer votre offre.
6. Coût d’acquisition: En fonction des calculs que vous aurez effectué et des vérifications des comparables dans le secteur (vous pouvez aussi faire appel à un évaluateur agréé), vous en arriverez à une moyenne d’évaluation du prix de vente qui se veut un indicatif du prix pour lequel vous devrez payer la propriété pour s’assurer de sa rentabilité. Beaucoup de facteurs sont à prendre en considération et c’est pourquoi vous devriez faire affaires avec des experts ou utiliser des outils pour vous assister dans le processus.

En bref, plusieurs points doivent être analysés avant de vous lancer la tête reposée dans un investissement immobilier. Il peut être intéressant de vous monter une petite liste de contrôle des différents points à vérifier et ainsi être certain de ne rien oublier. Magex Technologies offre également un logiciel d’analyse de rentabilité d’immeubles à revenus vous offrant même un rapport complet et professionnel pouvant être présenté à des investisseurs ou prêteurs potentiels. Zoom-Imm est offert en abonnement mensuel ou annuel et peut s’avérer un investissement très rentable!