Support Zoom Imm

1. 1. • Zoom-Imm permet de comparer différentes analyses
        • Paramètres de comparaison
        1. 1. • Le rapport Comparaison permet de comparer des analyses entre elles que ce soit des immeubles ou encore des scénarios de financement différents.
              • Le rapport Complexe immobilier permet d’obtenir la rentabilité pour chaque immeuble ainsi que celle du complexe immobilier dans sa totalité.
        
        
        • Pour accéder à cette fenêtre et sélectionner les éléments à afficher dans ces rapports:
        1. 1. 1. Allez dans le menu inférieur gauche de l’application;
              2. Cliquez sur Préférences;
              3. Cliquez sur Complexe immobilier / Comparaison.
           Lisez les éléments de chaque catégorie (Revenus et dépenses, Rentabilité, Revente, Financement, Caractéristiques), puis sélectionnez ceux à inclure aux rapports. Pour cocher d’un clic tous les éléments d’un même groupe, il suffit de cocher le titre du groupe.

Il est possible de changer le type d’une analyse. Par exemple, vous avez choisi le type Analyse d’immeuble multi-familial, mais par la suite, vous réalisez qu’un local commercial se trouve dans cet immeuble. Vous pourrez donc modifier le type pour une Analyse d’immeuble semi-commercial en utilisant la fonction Convertir. 

• Pour convertir une analyse :

1. 1. Cliquez sur le bouton Outils dans le menu de gauche en bas.
   2. Cliquez sur le bouton Convertir.
   3. Sélectionnez le type désiré.
   4. Cliquez sur le bouton Convertir.

Le bouton Mes analyses est accessible en permanence par le menu inférieur gauche de la fenêtre. Il vous permettra de créer et de gérer vos analyses.

• Création d’une analyse selon le type souhaité

1. Pour ajouter une analyse, appuyez sur le bouton 

Ajouter

1. . Indiquez l’adresse de l’immeuble et choisissez le type d’analyse que vous désirez effectuer. Voici les quatre choix qui s’offrent à vous :
   1. • Analyse rapide : Ce type d’analyse permet d’obtenir la rentabilité d’un immeuble à partir d’informations non détaillées comme le total des revenus et des dépenses. Voir la section Analyse rapide pour plus de détails.
      • Analyse d’un immeuble multilogements : Ce type d’analyse permet d’obtenir la rentabilité d’un immeuble résidentiel de type multi-familial à partir d’informations détaillées.
      • Analyse d’un immeuble commercial ou semi-commercial : Ce type d’analyse permet d’obtenir la rentabilité d’un immeuble de type commercial ou semi-commercial à partir d’informations détaillées spécifiques à ce genre d’exploitation. Ce type d’immeuble peut contenir des appartements résidentiels en plus des locaux commerciaux.
      • Évaluation du prix de vente : Ce type d’analyse permet d’évaluer le prix de vente, donc de déterminer combien l’acquéreur devrait payer, d’un immeuble afin d’obtenir une rentabilité donnée.
        Voir la section Évaluation du prix de vente pour plus de détails.

• Gestion des analyses existantes

1. Plusieurs fonctions sont à votre disposition pour gérer efficacement vos analyses. Voici lesquelles :
   1. • Ouvrir :
        Deux méthodes d’ouverture sont possibles : cliquer sur l’identification de l’immeuble ou encore cocher la case située juste avant, puis cliquer sur Ouvrir.
      • Suppprimer : 
        Pour supprimer un ou plusieurs immeubles, il suffit de sélectionner les analyses concernées en cochant le ou les cases correspondantes, puis de cliquer sur le bouton Supprimer.
      • Renommer : 
        Pour modifier l’identification d’une analyse, cochez la case correspondant à l’immeuble désiré et cliquez sur le bouton Renommer.
      • Copier : 
        La copie est utile pour faire des changements dans une analyse tout en laissant la version originale intacte. Cela permet entre de créer divers scénarios, comme un financement avec ou sans assurance SCHL ou encore selon des pourcentages de mise de fonds différents, pour ensuite les comparer.
        1. Cochez la case correspondant à l’immeuble désiré.
        2. Appuyez sur le bouton Copier.
        3. Identifiez la copie de l’analyse à l’aide d’un nom différent de celui de l’analyse originale pour éviter toute confusion.
        4. Cliquez sur le bouton Enregistrer pour effectuer la copie.

• Partager :

1. Il est possible de partager une analyse avec un autre utilisateur qui retrouvera alors l’analyse dans sa propre liste des analyses. Pour partager une analyse, cochez la case correspondant à l’immeuble désiré et cliquez sur le bouton 

Partager

.
1. Gestion des dossiers
Voici d’autres fonctions vous permettant de classer vos analyses pour être plus efficace.
2. • Déplacer :
     Classer ses analyses par répertoire permet de les trouver plus rapidement. Par exemple, un répertoire nommé Analyses actives vous permet d’y insérer les dossiers sur lesquels vous travaillez présentement. Voici comment déplacer vos analyses :
     • Sélectionnez l’analyse à déplacer en cochant la case correspondante.
     • Appuyez sur le bouton Déplacer.
     • Choisissez le répertoire dans lequel vous désirez placer l’analyse. 
       Pour ajouter un nouveau répertoire, appuyez sur Ajouter un répertoire, attribuez-lui un nom et cliquez sur Enregistrer. Refaites ensuite les premières étapes afin d’y déplacer une analyse.
     • Appuyez sur Enregistrer.
   • Supprimer les photos :Votre adhésion vous permet de stocker jusqu’à 25Mb de photos dans vos analyses. Si vous obtenez un message vous indiquant que vous avez atteint cette limite, vous avez trois possibilités :
     • Acheter de l’espace de stockage supplémentaire;
     • Supprimer de vieilles analyses;
     • Supprimer seulement les photos de vos analyses.
     L’option Supprimer les photos vous permet de supprimer toutes les photos des analyses sélectionnées afin de libérer de l’espace de stockage tout en conservant vos analyses.

Ce type d’analyse offre un sommaire de la rentabilité d’un immeuble afin faciliter le tri et l’identification de ceux méritant davantage d’attention.Pour être encore plus efficace, prenez quelques minutes pour préciser vos préférences. Cliquez ici pour voir comment faire.

• Entrée des données

1. Dans ce type d’analyse, l’entrée des données se limite à l’essentiel.

• Adresse de l’immeuble

1. 1. Celle-ci vous permet de vous situer. Contentez-vous d’inscrire le nom de la rue et de la municipalité.

• Revenus

1. 1. Deux options s’offrent à vous:
      1. • Inscrire le revenu annuel, toutes sources confondues (baux, garage, buanderie, etc.)
         • Préciser chaque poste de revenus en cochant la case Revenus détaillés.

• Pertes de revenus

1. 1. Voici les deux types de pertes de revenus identifiées :
      1. • Le taux d’inoccupation qui concerne les unités vacantes.
         • Les mauvaises créances générées par les mauvais payeurs.
      Comme l’idée est d’avoir un portrait général de la situation, l’analyse rapide considère seulement des estimations. Celles-ci peuvent être calculées selon une part des revenus, soit un pourcentage du revenu brut potentiel, ou en argent pour l’année. Cochez le petit rond approprié à la méthode que vous souhaitez utiliser.

• Dépenses

1. 1. Deux options s’offrent à vous :
      1. • Inscrire le total des dépenses annuelles, toutes sources confondues (taxes, assurances, entretien, gestion, etc.)
         • Détailler le montant annuel ou la partie des revenus brut effectif attribué à chaque poste de dépense en cochant la case Dépenses récurrentes détaillées.
      Il est fort probable que vous ne connaissiez pas le montant exact des dépenses liées au bâtiment. Vous pourrez vous ajuster lors de la révision grâce aux marges de valeurs normales qui y sont spécifiées.

• Coût d’acquisition et financement

1. L’analyse rapide considère un scénario simple de financement afin de vous donner un aperçu de la rentabilité de l’immeuble.

• Coût d’acquisition

1. 1. Vous avez différentes options selon votre mandat et vos objectifs :
      1. • Inscrire le prix demandé par le vendeur.
         • Estimer le prix pouvant être obtenu après négociations.
         • Inscrire le prix maximum que l’acheteur est prêt à payer.
      Dans tous les cas, la rentabilité sera calculée en fonction du montant inscrit sans tenir compte d’une différence entre le coût demandé, le prix payé et la valeur marchande estimée.

• Mise de fonds

1. 1. Des règles spécifiques s’appliquent au montant minimal de mise de fond nécessaire en fonction, entre autres, du pays dans lequel vous êtes, de la taille et du type d’immeuble concerné. Assurez-vous de bien connaître ces règles afin d’effectuer des analyses réalistes.

1. 1. La mise de fond est calculée selon un pourcentage du coût d’acquisition ou selon un montant défini. Il vous suffit de sélectionner l’option désirée.

• Hypothèque

1. 1. Une seule hypothèque est prise en compte. Le montant financé exclut les frais financées comme la prime d’assurance prêt de la SCHL. Ceux-ci seront ajoutés automatiquement par la suite. L’hypothèque est inscrite selon un pourcentage du coût d’acquisition ou selon un montant défini. Il suffit de sélectionner l’option désirée.

• Frais divers financés

1. 1. Ces frais, comme la prime d’assurance prêt de la SCHL, doivent être estimés ou calculés manuellement avant d’être ajoutés sous forme de pourcentage de l’hypothèque ou de montant défini. Il vous suffit de sélectionner l’option désirée.

• Montant restant à financer

1. 1. Celui-ci devrait être à 0. Si ce n’est pas le cas, c’est que l’immeuble est sous-financé ou sur-financé. Veuillez ajuster le montant de mise de fonds ou d’hypothèque afin de financer en totalité le coût d’acquisition.

• Amortissement et taux d’intérêt

1. 1. Les détails de l’hypothèque peuvent être des valeurs par défaut précisées au préalable dans vos préférences. 

Cliquez ici pour voir comment faire.

• Paramètres

1. Il est possible de préciser les paramètres suivants :
   1. • Le nombre d’unités, soit le nombre d’appartement et ou de locaux contenu dans l’immeuble. Cette valeur sert à calculer le prix par appartement.
      • Le taux de rendement avant impôts, pour évaluer le prix à payer par l’investisseur pour obtenir le rendement qu’il souhaite.

• Photos

1. Une fois les données entrées, vous pourrez cliquer sur la flèche pointant vers la droite (Suivant) pour sélectionner la photo qui apparaîtra dans votre sommaire.

La fenêtre Revente permet de simuler le calcul d’un prix lors d’une revente qui s’effectuerait cinq ans après l’achat de l’immeuble. Ces données sont utilisées afin de calculer le rendement de l’investissement.
Pour accéder à cette fenêtre, allez dans le menu du haut sur l’onglet Saisie des données – Étape 2, puis cliquez sur Revente situé dans la section centrale.

• Évaluation du prix de revente

1. Après avoir précisé les frais de courtage, vous devrez sélectionner la méthode de calcul dans l’encadré du bas.
   1. • Précisions concernant les frais de courtage
      Indiquez ici le pourcentage de la valeur de l’immeuble au début de la sixième année (l’an 1 étant l’année en cours) attribué aux frais de courtage. Si vous voulez tenir compte également des frais de notaire, d’arpenteur et d’autres frais, vous pouvez inclure ces frais dans le pourcentage des frais de courtage pour ainsi obtenir des estimations plus réalistes concernant le rendement à la revente. Les taxes (TPS et TVQ) seront automatiquement ajoutées au montant des frais de courtage dans le rapport 

Rendement à la revente

1. 1. .

• Méthodes de calcul

Le prix de revente après 5 ans est très difficile à fixer. Ce prix est hypothétique, car nul ne sait de quelle manière se comportera le marché. Voici quatre méthodes permettant d’estimer un prix de revente.
1. • Calcul manuel : cette méthode vous permet d’inscrire vous-même le prix de revente et la valeur de la plus-value annuelle. Ainsi, aucun calcul automatique n’est effectué.
   • Selon les données : cette méthode considère la variation du revenu net au fil des ans et tient compte de l’inflation des revenus et des dépenses précisée dans la fenêtre Paramètres de l’analyse.
   • Taux de capitalisation : cette méthode considère le rendement global de l’investissement selon la formule Revenu net de la 5e année / Prix de revente. Par exemple, pour un revenu net lors de la 5e année de 30 000$ et un TRN de 10%, on estime que le prix à la revente sera de 30 000/0,1 = 300 000$. Inscrivez le pourcentage souhaitez et cliquez sur la calculatrice pour voir l’évaluation du prix de vente changer.
   • Plus-value annuelle : cette méthode considère l’augmentation de la valeur de l’immeuble chaque année. Inscrivez la plus-value annuelle estimée et cliquez sur la calculatrice pour voir le prix de vente changer.

Dans une analyse courante, vous tentez de déterminer la rentabilité d’un immeuble en connaissant le coût d’acquisition. L’évaluation du prix de vente permet de faire le raisonnement contraire en considérant la rentabilité souhaitée pour déterminer quel prix l’acquéreur devrait payer.
Notez que cette analyse est basée sur des méthodes considérant les revenus et les dépenses. L’analyse devrait donc être utilisée de concert avec l’évaluation d’autres données comme l’état de l’immeuble, le potentiel de son quartier, sa clientèle, les comparables, etc. 

Voir la vidéo de formation sur l’évaluation du prix de vente
Voici les différentes façons d’accéder à l’évaluation du prix de vente :

1. Créez une nouvelle analyse de type Évaluation du prix de vente. Voir la section Mes Analyses pour obtenir plus de détails.
2. Allez, dans une analyse existante, dans le menu du haut Étape 2 – Saisie des données, puis dans le menu de gauche à Éval. prix de vente.

• Entrée des données de calcul

1. Il existe deux modes d’analyse de prix de vente :
   1. • Standard : considère les paramètres essentiels et utilise une méthode de calcul.
      • Avancé : considère plus de paramètres et utilise six méthodes de calcul.
   Pour spécifier le mode dans lequel vous souhaitez travailler, allez dans le coin supérieur droit de l’application et faites votre sélection dans le menu déroulant (Fonctionnalités standards/Fonctionnalités avancées).

• Revenus et dépenses

1. 1. Deux options s’offrent à vous :
      1. • Utilisez les données déjà inscrites dans le cadre d’une analyse complète en cochant la case Selon les données.
         • Entrez manuellement le total des revenus et des dépenses lié à l’immeuble.

• Scénario de financement

Les informations essentielles sont les suivantes :

1. 1. 1. • Pourcentage de mise de fonds
         Indiquez la proportion de la mise de fonds investie pour financer l’immeuble. Habituellement, un minimum de 25% est exigé pour une hypothèque non-assurée.
         • Amortissement
         Indiquez la durée sur laquelle l’hypothèque sera amortie.
         • Taux d’intérêt de l’hypothèque
         Indiquez le taux d’intérêt qu’il serait possible d’obtenir pour l’hypothèque.

L’analyse avancée permet aussi de préciser les éléments suivants :

1. 1. 1. • Montant de mise de fonds
         Vous avez le choix de préciser un pourcentage à la case précédente ou d’inscrire ici le montant de la mise de fonds. Assurez-vous que celui-ci correspond aux exigences minimales des institutions financières.
         • Fréquence du versement
         Indiquez à quelle fréquence les paiements seront versés. Payer en accélérer aura assurément une influence sur la rentabilité.
         • Composition des intérêts
         Indiquez la fréquence à laquelle les intérêts seront multipliés. Au Canada, pour une hypothèque conventionnelle, la composition est semestrielles. Aux États-Unis, en général, elle est plutôt mensuelle.

• Données de calcul

Les données suivantes sont essentielles :

• Rendement désiré

1. 1. 1. Il est possible de préciser le rendement avant impôt désiré par l’acheteur de trois façons :
         1. • Par un rendement annuel en pourcent.
            • Par un profit mensuel en dollars.
            • Par un profit annuel en dollars.

Le mode avancé permet aussi de préciser les paramètres suivants.

1. 1. 1. 1. • Ratio de couverture de la dette (ratio de sécurité)
            Ce ratio représente ce qu’exigent les institutions financières afin de s’assurer qu’il n’est pas trop risqué de financer l’immeuble (habituellement, le ratio est de 1,20 minimum).
            • Taux de capitalisation (taux global d’actualisation)
            Surtout utilisé par les évaluateurs agréés, ce taux est très complexe à expliquer. Vous trouverez le détail du calcul plus bas. Si vous n’êtes pas à l’aise avec cette valeur, nous vous conseillons de ne pas en tenir compte. Par contre, si vous maîtrisez bien la notion de TRN/TGA, inscrivez la valeur désirée dans la case 

Taux global d’actualisation

1. 1. 1. 1. .

• Analyse des résultats

1. 1. 1. Après avoir cliqué sur la calculatrice, vous obtiendrez l’évaluation du prix de vente selon différentes méthode. Le résultat représente la valeur de l’immeuble, selon le revenu net généré annuellement, la manière de financer l’immeuble ainsi que le rendement recherché. 

1. 1. 1. Chacune des méthode utilisée considère un à deux critères de calcul. En cochant les cases correspondant à différentes méthodes, vous obtiendrez la moyenne du prix de vente résultant de votre sélection. Cette sélection sera aussi intégrée au rapport 

Évaluation du prix de vente

1. 1. 1. .
         1. • Selon le pourcentage de mise de fonds (mode standard)
            • Selon le montant de mise de fonds
            • Selon le ratio de couverture de dette
            • Selon le ratio de couverture de dette et le pourcentage de mise de fonds
            • Selon le ratio de couverture de dette et le montant de mise de fonds
            • Selon le taux de capitalisation (taux global d’actualisation)

• Exemple des calculs effectués

1. La section qui suit présente en détails les calculs effectués pour obtenir une évaluation du prix de vente selon les trois méthodes suivantes : selon le ratio de couverture de la dette, selon un montant de mise de fonds et selon le taux global d’actualisation. 

1. Taux global d’actualisation = (M x f) + (E x y) = (0,75 x 0,06979) + (0,25 x 0,10) = 0,0773 = 7,73%

• Définition des variables

1. 1. 1. • M : Proportion de l’hypothèque par rapport à la valeur de l’immeuble (ex: 75 %)
         • f : Facteur annuel de remboursement hypothécaire. 
           ex: Hypothèque amortie sur 25 ans ayant un taux d’intérêt de 5 % composé semestriellement et payé avec des versements mensuels. f = 0,06979
         • E : Proportion de la mise de fonds par rapport à la valeur de l’immeuble (ex: 25 %)
         • y : Taux de rendement annuel (rendement sur la mise de fonds) (ex: 10 % )

• Précisions concernant le calcul de f

1. 1. 1. • i = taux d’intérêt = 5% = 0,05
         • n = nombre de versements total = 12 versements par année x 25 ans = 300
         • p = taux d’intérêt actualisé = (1 + i/2)^1/6 – 1 = (1 + 0,05/2)^1/6 – 1 = 0,0041239…

Facteur mensuel de remboursement hypothécaire

1. 1.  = p / (1 – (1 + p)

^-n

1. 1. ) = 0,00412/(1 – (1 + 0,00412 )

^-300

1. 1. ) = 0,005816005 … 

Facteur annuel de remboursement hypothécaire

1. 1.  = facteur mensuel de remboursement hypothécaire x nombre de versements par année = 0,005816005… x 12 = 0,06979…

• Selon le ratio de couverture de la dette

1. Exemple:
   1. • Revenu net annuel = 24 000$
      • Taux de rendement désiré = 10%
      • Ratio de couverture de la dette = 1,2
      • Hypothèque amortie sur 25 ans ayant un taux d’intérêt de 5 % composé semestriellement et payé avec des versements mensuels.

Montant annuel de l’hypothèque =

Montant des versements hypothécaires =

Profit annuel = Revenu net annuel – Montant annuel de l’hypothèque = 
24 000$ – 20 000$ = 4 000$

Mise de fonds =

1. Taux d’intérêt actualisé 

1. p = (1 + i/2)

^1/6

1.  – 1 = (1 + 0,05/2)

^1/6

1.  – 1 = 0,0041239 … 

Annuité =

Montant total de l’hypothèque =

1. Évaluation du prix de vente = Montant total de l’hypothèque + Mise de fonds = 286 563,91$ + 40 000$ = 326 563,91$ 

• Selon une mise de fonds de 40 000$

1. Profit annuel = taux de rendement désiré x Mise de fonds = 

1. 0,10 x 40 000$ = 4 000$ 

1. Montant annuel de l’hypothèque = Revenu net annuel – Profit = 

1. 24 000$ – 4 000$ = 20 000$ 

Montant des versements hypothécaires =

Taux d’intérêt actualisé : 
p

1.  = (1 + i/2)

^1/6

1.  – 1 = (1 + 0,05/2)

^1/6

1.  – 1 = 0,0041239 … 

Annuité =

Montant total de l’hypothèque =

1. Évaluation du prix de vente = Montant total de l’hypothèque + Mise de fonds = 

1. 286 563,91$ + 40 000$ = 326 563,91$ 

• Selon le taux global d’actualisation:

Prix de vente =

Cette fenêtre permet de spécifier des paramètres propres à une analyse afin d’obtenir les résultats les plus réalistes possibles. La modification de ces paramètres ne modifiera dont pas ceux précisés dans la section Préférences – Paramètres de l’application 
Pour y accéder, allez dans le menu du haut, à l’onglet Saisie des données – Étape 2, puis sur Analyses – Paramètres. Voir la vidéo concernant les paramètres de l’analyse en cours

• Scénario

1. Le type de scénario précisé (potentiel, réel, ou autre) apparaîtra sur votre rapport. Veuillez aussi préciser la date où débute le scénario illustré dans l’analyse. Celle-ci influencera les données du rapport Prévisions financières. Par exemple, si votre analyse débute le 1er avril et que les baux sont renouvelés le 1er juillet, le montant des revenus de l’an 1 qui figure dans les Prévisions financières considérera que les loyers ont subi une augmentation en juillet.

• Portrait financier

1. Voici quelques explications concernant les différents paramètres financiers.

• Taux d’amortissement annuel

1. 1. Représente le taux de dépréciation que subit l’immeuble chaque année. Au Canada, il est généralement de 4 %.

• Taux d’imposition

1. 1. Représente le taux d’impôt personnel que l’acquéreur doit payer au gouvernement. Ce taux n’est pas nécessaire si vous ne désirez pas obtenir des prévisions financières qui en tiennent compte. 

1. 1. Notez qu’un client n’est pas obligé de vous fournir son taux d’imposition. Le rendement à la revente ne pourra donc pas être évalué à moins de fixer un taux approximatif et de le communiquer à votre client lors de la production des rapports.

• Proportion imposable du gain en capital

1. 1. Représente la partie du gain en capital imposable.Présentement, la loi fiscale fixe la proportion à 50%.

• Exonération du gain en capital

1. 1. Représente le montant auquel l’acquéreur a droit en exemption d’impôts sur le gain en capital. Présentement, la loi fiscale fixe l’exonération à 0$.

• Amortissement à l’an 5

1. 1. Cochez cette case si vous désirez qu’un montant d’amortissement apparaisse à l’an 5 dans le rapport des prévisions financières. Habituellement, une analyse suppose une revente après 5 ans et donc aucun montant d’amortissement n’est utilisé à l’an 5.

• Inflation

1. Représente l’augmentation annuelle approximative des revenus et des dépenses utilisée afin d’effectuer des prévisions financières. Notez que 

Inflation An 2

1.  représente l’inflation entre l’année 1 et l’année 2 et ainsi de suite.

• Enregistrer

1. Cliquez sur le bouton 

Enregistrer

1.  ou passez à la page suivante à l’aide des flèches pour sauvegarder les données.

Il est recommandé de personnaliser votre analyse en inscrivant les informations générales telles que :

• Le type de scénario : potentiel, réel, comparable, etc.
• La date à laquelle l’analyse est considérée.
• Le nom du destinataire de l’analyse.

Pour accéder à cette fenêtre, cliquez sur le bouton Étape 2 – Saisie des données dans le menu du haut puis sur Détails analyses dans le menu de gauche.

• Adresse de l’immeuble

1. La fenêtre 

Adresse

1.  de l’immeuble permet d’entrer les données relatives à son emplacement physique par le biais de ses coordonnées. 

NOUVEAU!

1.  Accédez à la géolocalisation de l’immeuble en cliquant sur l’icône de terre munie d’une loupe située au bout du champ Rue. 

Voir la vidéo de formation sur l’adresse.

• Pour votre information :

1. 1. • Pour le Canada, les États-Unis et l’Europe, certains paramètres de calcul s’ajusteront en fonction du pays où est situé l’immeuble.
      • Vous devez cocher Selon les baux si vous désirez que le nombre d’unité se calcule automatiquement selon le nombre de baux entrés.
      • Enfin, en ce qui concerne le statut de l’immeuble, si vous effectuez l’analyse de propriétés comparables ayant été vendues, précisez-le ici.

• Sauvegarder ces données

1. Cliquez sur le bouton 

Enregistrer

1.  pour sauvegarder les données ou passez à la fenêtre suivante à l’aide des flèches pour enregistrer automatiquement les données.

C’est ici que vous spécifierez les différents types de revenus liés à l’immeuble.
Pour accéder à cette fenêtre, allez dans le menu du haut à l’Étape 2 – Saisie des données, puis dans le menu de gauche, cliquez sur Revenus. 

Voir la vidéo de formation sur les revenus

• Revenus locatifs selon les baux

1. Cochez cette case pour considérer les revenus déjà précisés dans la section 

Baux

1.  ou inscrivez le revenu total si vous ne désirez pas détailler davantage les sources de revenus.

• Revenus détaillés

1. Cochez cette case pour préciser le montant spécifique attribué à chaque poste de revenu supplémentaire comme la buanderie, le stationnement ou divers types de location. Pour chaque entrée, vous devrez spécifier s’il s’agit d’un montant mensuel ou annuel en l’inscrivant dans la colonne appropriée. 

Notez que vous pouvez changer d’option (Mensuel ou Annuel) autant de fois que vous le désirez sans perdre les valeurs déjà inscrites.

• Ajouter des revenus supplémentaires

1. 1. Il est possible d’ajouter autant de source de revenus que vous le désirez. Si vous manquez de champs, cliquez sur la baguette magique pour en ajouter.

• Supprimer un revenu

1. 1. Pour supprimer un revenu, cliquez sur le X rouge situé au bout de la ligne de la source de revenu concernée.

• Perte de revenus

1. Deux options s’offrent à vous concernant les 

taux à considérer

1.  :
   1. • Spécifier les pertes de revenus selon les baux pour prendre en considération la situation actuelle réelle de l’immeuble.
      • Utiliser des valeurs normatives pour obtenir des valeurs facilitant le financement de l’immeuble.
   Vous pouvez aussi choisir entre deux méthodes d’

inscription des taux

1.  en fonction des informations dont vous disposez.

Notez que vous pouvez changer d’option autant de fois que vous le désirez sans perdre les valeurs déjà inscrites

1. 1. • Selon un % du RBP (Revenu brut potentiel) pour que le montant annuel se calcule automatiquement.
      • Selon un montant Annuel pour que le pourcentage du revenu brut effectif se calcule automatiquement.

• Taux d’inoccupation

1. Si l’immeuble est situé au Canada, vous aurez accès aux taux d’inoccupation publiés par la SCHL pour les grands centres et bon nombre de région.
   1. • Pour sélectionner le plus approprié, cliquez sur la flèche du menu déroulant Sélectionnez le taux d’inoccupation selon la Région et sélectionnez la ville concernée.
      • Une autre menu déroulant apparaîtra vous permettant de choisir le secteur de l’immeuble. Le taux d’inoccupation correspondant s’inscrira dans la case appropriée.

• Taux de mauvaises créances

1. Aucune valeur normative n’est disponible pour l’instant. Généralement, il est plausible de considérer 1 % de mauvaises créances.

• Total des revenus

1. Vous pouvez obtenir le total de deux types de revenus en cliquant sur la calculatrice correspondant à chaque section :
   1. • Le Revenu brut potentiel représente le revenu généré par l’immeuble sans pertes de revenus, donc que l’immeuble est occupé à 100 % et que tout le monde acquitte ses paiements.
      • Le Revenu brut effectif représente quant à lui le revenu réel ou estimé que génère annuellement l’immeuble traité, en tenant compte du taux d’inoccupation et des mauvaises créances.

• Enregistrer

1. Cliquez sur le bouton 

Enregistrer

1.  pour sauvegarder les données ou passer à la page suivante à l’aide des flèches (les données seront automatiquement enregistrées).

• Créer rapport

1. Cliquez sur le bouton 

Créer rapport

1.  pour obtenir l’analyse financière de l’immeuble (Revenus et Dépenses).

Cette fenêtre permet d’entrer les données et les caractéristiques de l’immeuble pour produire une fiche descriptive complète. Il n’est pas obligatoire d’entrer ces données pour produire l’analyse. Si la fiche descriptive vous est inutile, passez à l’étape suivante.

 Voir la vidéo de formation concernant la fiche descriptive

• Inscription

1. Le revenu brut effectif ainsi que les dépenses d’exploitation peuvent être automatiquement calculés si vous avez inscrit les informations requises dans les fenêtres 

Revenus et Dépenses

1. . Par contre, si vous désirez inscrire ces montants vous-même, il s’agit de décocher la case 

Selon les données

1.  et vous aurez ainsi l’occasion d’inscrire les montants que vous désirez. Veuillez noter qu’en tout temps, il vous est possible de cocher à nouveau la case 

Selon les données

1.  pour que les montants soient inscrits automatiquement.
   1. • Prix demandé : Le prix total à payer pour l’immeuble. Cette information s’affichera automatiquement si elle a été entrée préalablement dans la fenêtre Coût d’acquisition.
      • Nombre d’unités : Représente le nombre d’appartements ou de locaux de l’immeuble.
      • Revenu brut effectif : Représente le revenu réel de l’immeuble, en tenant compte des vacances et des mauvaises créances.
      • Dépenses d’exploitation : Représente la totalité des dépenses encourues par l’immeuble (excluant le financement et les frais d’acquisitions) pendant un an.
      • Mode de paiement :Inscrivez le mode de paiement utilisé pour financer l’immeuble.
      • Courtier inscripteur : Si vous êtes un courtier immobilier ou que vous travaillez pour un courtier immobilier, inscrivez le nom du courtier qui a le mandat de vendre cet immeuble.
      • Information et rendez-vous :Inscrire le nom de la personne à contacter ainsi que son numéro de téléphone si l’acheteur désire de plus amples informations ou prendre un rendez-vous avec le courtier immobilier.
      • Solde : Représente le solde hypothécaire du propriétaire actuel.

• Propriété

1. Cette section présente les renseignements concernant le propriétaire de l’immeuble ainsi que les inclusions et les exclusions. Notez que le logiciel ne traduira pas le texte inscrit dans les divers champs si vous générez le rapport dans une autre langue.
   1. • Informations sur les propriétaires : Entrez leurs noms ainsi que leurs coordonnées.
      • Remarques : Si la description détaillée n’a pas permis de préciser certaines informations, palliez ce manque en inscrivant les données manquantes dans les remarques (ex.: les rénovations)
      • Inclus : Indiquez les éléments inclus dans la vente de la propriété comme le poêle à bois, les rideaux, etc.
      • Exclus : Indiquez les éléments exclus de la vente de la propriété comme la bonbonne de propane en location, le spa, les effets personnels, etc.

• Légal

1. Cette section concerne les informations permettant d’identifier officiellement la propriété.
   1. • Type de zonage : Sélectionnez l’option appropriée. Si le type de zonage requis est absent, sélectionnez Autre. Par contre, vous devrez indiquer vous-même le type dans la case Description légale.
      • Titre de propriété : Cochez cette case si le propriétaire détient les titres de la propriété et précisez dans le champ de droite depuis combien de temps ils sont en sa possession.
      • Certificat de localisation : Cochez cette case si le propriétaire détient le certificat de localisation et précisez dans le champ de droite la date d’émission du certificat.
      • Matricule, cadastre et circonscription foncière : Spécifiez ces informations dans chacun des champs approprié.
      • Description légale : Si la description détaillée omet de présenter certaines informations, comme les rénovations, palliez ce manque en inscrivant les données manquantes dans les remarques.

• Évaluation municipale

1. Sélectionnez les éléments appropriés dans les menus déroulants pour qualifier l’immeuble et ajoutez les informations relatives à l’évaluation municipale. Vous obtiendrez la valeur totale de la bâtisse et du terrain en appuyant sur la calculatrice.
   1. • Bâtiment : Inscrivez toutes autres informations pertinentes concernant l’immeuble que vous souhaitez voir apparaître sur les rapports.

En ce qui concerne les mesures, notez que 5,4 pieds signifie 5 pieds et 0,4 pieds

1. .
   • Dimensions : Indiquez la grandeur du terrain et du bâtiment. Si vous ne connaissez pas leurs dimensions respectives, inscrivez la grandeur totale dans le champ Superficie.
   • Autres informations pertinentes : Les autres champs disponibles servent à préciser les caractéristiques de l’immeuble et des services qui y sont liés.
   • Détails : Les détails précisés permettent d’évaluer sous un autre angle la propriété en précisant le milieu de vie et les services à proximité. Il est possible de cocher plus d’une case à la fois.

Lorsque vous avez terminé d’entrer vos données, prenez quelques minutes pour les réviser. Vous obtiendrez un niveau d’exactitude plus élevé grâce à notre système d’intelligence artificielle. 
Vidéo de formation sur la révision d’analyse
Vous accéderez à la révision en allant dans le menu du haut, Étape 3 – Révision.

• Fonctionnement par pictogrammes

1. La révision est conçue pour attirer votre attention sur les valeurs à la limite ou hors des normes considérées par le milieu de l’immobilier et les institutions financières pour accorder le financement. 

Voici le code de couleur utilisé et sa signification :

1. 1. • Stop rouge : indique une valeur hors normes.
      • Triangle jaune : indique une valeur à la limite des normes.
      • Rond vert : indique une valeur conforme aux normes.
   Lorsque vous voyez un Stop ou un Triangle, prenez quelques secondes pour vérifier si la valeur est hors normes ou à la limite de celles-ci en raison d’une situation particulière, car certaines situations peuvent justifier les écarts répertoriés ou les rendre acceptables.

1. Par exemple, si vous voyez un Stop vis-à-vis le ratio de couverture de dette parce qu’un écart de 0,25% a été noté par rapport à la norme, mais que votre client a une excellente cote de crédit et bon nombre d’actifs, il n’y a pas lieu de s’alarmer puisque l’institution financière a de fortes chances de tout de même lui accorder le prêt.

• Correction des valeurs

1. Deux types de corrections sont possibles :
   1. • Les corrections indirectes, pour les ratios.
      • Les corrections directes, pour les autres valeurs.

• Corrections indirectes

1. 1. Comme les valeurs des ratios sont le résultat d’équations mathématiques, il serait mal avisé de le modifier directement. Ainsi, il faut plutôt modifier les données relatives au coût et au financement afin d’obtenir des valeurs conformes.

• Corrections directes

1. 1. Les valeurs des sections Baux, Dépenses d’exploitation et Coût d’acquisition et financement peuvent être modifiées sur un clic. Il suffit de cliquer sur le nom de l’élément ou sa valeur pour être redirigé dans la section appropriée de l’

Étape 2 – Saisie des données

1. 1. .

Avant d’effectuer l’analyse des résultats obtenus, il est conseillé de réviser les données entrées.

• Ratios

1. Le menu de gauche contient les différents ratios de performance de l’immeuble étudié. Ils sont ajustés en temps réel en fonction des données entrées.

1. Pour obtenir la définition et la formule d’un ratio, positionnez le pointeur de la souris sur celui-ci. Cliquez sur la mention 

Définition des ratios…

1.  pour obtenir plus d’explications.

• Analyse détaillée

1. Vous vous apercevez que l’immeuble mérite davantage d’attention? Passez en mode complet en cliquant sur 

Analyse détaillée

1. , situé dans le menu supérieur gauche de l’application. Vous pourrez ainsi ajouter et préciser des informations sur la propriétés et l’analyser en profondeur.

• Obtention du rapport

1. 1. En naviguant jusqu’à la dernière fenêtre à l’aide de la flèche Suivant.
   2. En cliquant sur le bouton Créer rapport disponible dans chaque fenêtre.
   3. En allant dans le menu du haut, Étape 4 – Rapport.
   4. Il suffit ensuite de cliquer sur Visualiser afin d’obtenir le sommaire de l’immeuble et de sa rentabilité.

Cette fenêtre permet de spécifier les données à considérer concernant le coût d’acquisition, la valeur marchande et le financement.

• Accéder à la fenêtre Coût et acquisition

1. 1. 1. Allez dans le menu du haut à l’b>Étape 2 – Saisie des données;
      2. Cliquez sur Coût et financement dans le menu de gauche.

 Voir la vidéo de formation concernant le coût d’acquisition

• Coût d’acquisition – Juste valeur marchande

Le coût d’acquisition doit être celui que l’acheteur compte payer afin d’obtenir la rentabilité sur l’investissement escompté. Voici les options qui s’offrent à vous après avoir inscrit cette information :
1. • Case Coût d’acquisition détaillé afin de préciser la valeur attribuée au terrain et à la bâtisse. Le pourcentage du coût d’acquisition alloué à la bâtisse est une valeur par défaut que vous pourrez modifier dans la section Autres paramètres des Paramètres généraux.
   • Case Prix vendu afin de préciser cet élément dans le cas de comparables.
   • Case Même que le coût d’acquisition pour indiquer que la juste valeur marchande est la même que le coût d’acquisition. Dans les cas où la valeur marchande est plus élevée, comme pour une reprise de finance, évitez de cocher cette case et prenez soin de différencier le coût d’acquisition de la juste valeur marchande estimée afin de montrer à l’acheteur la valeur ajoutée de cette acquisition.
   • Valeur de la Plus value pour spécifier l’augmentation annuelle de la valeur de l’immeuble. Cette valeur par défaut peut être modifiée dans la section Taux d’actualisation des Paramètres généraux.

Il existe plusieurs scénarios de financement. Voici comment traiter les plus courant.

• Accéder aux scénarios de financement

1. 1. 1. Allez dans le menu du haut à l’Étape 2 – Saisie des données;
      2. Cliquez sur Coût et financement dans le menu de gauche.
   Pour plus d’informations sur le financement, vous êtes invités à visionner le 

vidéo

1.  de formation sur ce sujet

• Achat comptant

1. Pour considérer un achat comptant, inscrivez 100 % vis-à-vis le pourcentage de mise de fonds.

• Hypothèque régulière

1. Pour considérer une hypothèque régulière, précisez un pourcentage ou un montant de mise de fonds répondant à la réglementation en vigueur dans le pays où est localisé l’immeuble. Au Canada, si le montant est insuffisant, la prime d’assurance prêt de la SCHL sera calculée et ajoutée automatiquement.

• Balance de prix de vente

1. La balance de prix de vente doit être entrée comme une hypothèque selon les conditions établies par les deux parties.

• Hypothèque accordée en fonction de la valeur marchande

1. Si l’acquéreur souhaite acheter un immeuble dont la valeur marchande estimée par la banque est inférieure au prix d’acquisition, il faut procéder de la façon suivante :
   1. 1. Calculez l’hypothèque en fonction de la valeur considérée par l’institution financière en inscrivant ce montant comme coût d’acquisition.
      2. Notez les éléments suivants pour les utiliser plus tard :
         • Montant de l’hypothèque obtenue
         • Montant de la Prime d’assurance prêt (au Canada seulement)
      3. Retournez dans Coût et financement pour inscrire dans la case Coût d’acquisition le montant qui sera payé par l’acheteur.
      4. Allez dans la section Scénario de financement, Liste des hypothèques.
      5. Cliquez sur le montant de l’hypothèque pour accéder aux détails de celle-ci.
      6. Remplacez le montant inscrit par celui noté à l’étape 2.
      7. Retournez à la fenêtre précédente grâce à la flèche pointant vers la gauche.
      8. Allez dans la section Scénario de financement, vis-à-vis Prime d’assurance prêt.
      9. Décochez la case Calcul automatique afin d’inscrire manuellement le montant noté à l’étape 2.
      10. Ajoutez la balance de solde à financer au montant de la mise de fond afin que le solde à financer tombe à 0 $.

Notez que dans tous les cas, le solde à financer doit être à 0 $.Notez également que vous pouvez Inclure les frais d’acquisition en cochant la case appropriée. Ils seront ajoutés à la mise de fonds et considérés dans le calcul des liquidités pour l’an un.

Tous les paramètres de l’hypothèque ainsi que le refinancement, peuvent être modifiés dans la fiche de l’hypothèque initiale. 
Notez que vous pouvez modifier les valeurs par défaut dans vos préférences, section Paramètres hypothécaires des Paramètres généraux.

• Accéder à la fiche détaillée de l’hypothèque

1. 1. 1. Pour accéder à la fiche détaillée de l’hypothèque initiale, allez dans la section Scénario de financement, vis-à-vis Liste des hypothèques.
      2. Cochez l’hypothèque concernée et cliquez sur Modifier.

• Refinancer une hypothèque

1. 1. 1. Allez dans la sous-section Scénario de financement;
      2. Sélectionnez l’hypothèque concernée et cliquez sur le bouton Modifier situé à droite de l’encadré.
      3. Cliquez ensuite sur le bouton Refinancer situé dans le bas de l’écran.

• Spécifications concernant certains paramètres

1. Voici quelques spécifications concernant certains paramètres de l’hypothèque.
   1. • Taux d’intérêt
      Les taux d’intérêts considérés sont fixes. Pour considérer un taux variable, il faut en estimer la moyenne.
      • Fréquence des versements
      En accélérant la fréquence des versements, l’acquéreur paiera moins d’intérêts et obtiendra ainsi une rentabilité plus élevée. Pensez tester les différentes options afin de trouver le scénario le plus avantageux.
      • Composition des intérêts
      Généralement, la composition des intérêts est semestrielle au Canada, mais mensuelle aux États-Unis. À moins de le modifier manuellement, ce paramètre sera automatiquement ajusté en fonction du pays où est localisé l’immeuble.

• Enregistrer

1. Cliquez sur le bouton 

Enregistrer

1.  pour sauvegarder les données ou passer à la page suivante à l’aide des flèches pour enregistrer automatiquement.

• Créer rapport

1. Cliquez sur le bouton 

Créer rapport

1.  pour obtenir l’analyse financière de l’immeuble en fonction des revenus et des dépenses.

Trois types de comparaison s’offrent à vous :

• La comparaison de divers scénarios pour un même immeuble;
• La comparaison d’immeubles similaires pour faire des comparables;
• L’analyse de la rentabilité globale de plusieurs immeubles d’une même transaction.

• Comparaison d’analyse

1. Afin de visualiser divers scénarios pour un même immeuble ou les caractéristiques principales d’immeubles semblables, la comparaison d’analyse permet de mettre en évidence le meilleur choix pour l’investisseur. Il n’y a aucune limite du nombre d’analyse que vous pouvez comparer.

1. Pour comparer deux analyses ou plus :
   1. 1. Cliquez sur le bouton Outils dans le menu du bas à gauche.
      2. Cliquez sur le bouton Comparer.
      3. Cochez les analyses à comparer.
      Vous pouvez faire votre choix d’analyses en affichant les différents répertoires à l’aide du menu déroulant. Vous pourrez alors choisir vos analyses actives, archivées ou simplement faire votre choix dans toutes vos analyses.
      4. • Cliquez sur le bouton Comparer pour obtenir la comparaison entre les immeubles sélectionnés
         • Cliquez sur le bouton rapport pour obtenir le rapport imprimable comparant les immeubles sélectionnés.
         • Cliquez sur le bouton Préférences pour personnaliser à votre guise les éléments apparaissant sur le rapport de comparaison.
      Il vous est également possible de comparer vos investissements immobiliers directement en cliquant sur l’onglet 

Rapport

1. 1. . Il ne vous reste qu’à faire votre choix d’analyse, de l’imprimer ou de l’envoyer à votre client par courriel.

• Analyse d’un complexe immobilier

1. 1. En plus de permettre la comparaison côte à côte de chaque immeuble, cette fonction analyse la rentabilité globale de l’ensemble du parc immobilier. Pour l’utiliser, il suffit de suivre les mêmes étapes que précédemment en sélectionnant cependant le bouton 

Analyser un complexe immobilier

1. 1.  plutôt que 

Comparer

1. 1. .