Le financement d’un flip immobilier est une étape incontournable. C’est souvent le premier endroit où l’on rencontre des problèmes et où le court délai pour traiter le dossier est primordial afin de ne pas voir le projet nous glisser entre les doigts. Le financement est donc un élément déterminant dans la réalisation ou non d’un projet.  Considérant que l’objectif d’un flip est de réaliser le projet dans les plus brefs délais possibles pour en retirer des profits rapidement, je vous transmets les points clés de ma rencontre avec un spécialiste du financement immobilier; Jocelyn Grégoire. Voici les détails du financement privé et conventionnel, les avantages de chacun et la façon de bien les utiliser.     

Les avantages

Le prêt privé comporte un lot d’avantages dans les situations de flip immobilier. D’abord, la compréhension du domaine et des calculs prévisionnels sur la rentabilité du projet qu’on les prêteurs privés. Considérant l’aisance qu’ils ont avec les flips, ils savent à quel point il est important d’agir rapidement afin de ne pas échapper un projet. Pour les prêts privés, les produits offerts sont adaptés à la réalité de l’investissement en immobilier. Les calculs sont basés sur la valeur future et non sur la valeur actuelle du projet. De plus, ils offrent la possibilité d’obtenir un prêt sur une courte période de temps.  

Les institutions financières, elles, sont spécialisées dans les prêts sur de longues périodes.  Elles offrent des taux d’intérêt bas et ayant peu de frais mensuels.  Dans le cas de flip immobilier, elles sont par contre soumises à respecter la charte bancaire Canadienne, qui détient une méthode de calcul plus stricte et qui ne tient pas compte des améliorations apportées au projet. Le montant désiré est souvent plus difficile à atteindre et la mise de fond est souvent élevée. 

Prêt Privé	Prêt Conventionnel
Connaissance du domaine de l’immobilier	Moins de frais
Ouvert au prêt à court terme	Taux d’intérêt plus bas
Calculs basés sur la valeur future du projet
Faible frais en cas de bris d’hypothèque
Possibilité de prendre des garanties collatérales sur d’autres actifs que vous possédez

Le déroulement du financement

Le flippeur trouve d’abord un projet à haut niveau de potentiel. Il en prépare la présentation, calcule sa valeur future et établit des stratégies qui s’y rattachent. Il présente ensuite son projet directement avec les décideurs du financement, que ce soit conventionnel ou privé.  Dans les deux cas, le projet doit être documenté, prêt et bien présenté.  Je vous conseille de transmettre les documents de votre dossier de façon numérique avec la plus grande organisation et minutie possible. Par exemple, un dossier bien monté et complet peut être réglé en 24 à 48h, tandis qu’un dossier en fouillis ou incomplet peut facilement se retrouver mis de côté.  N’oubliez jamais que la façon de présenter votre projet représente aussi votre type de gestion et votre personnalité de gestionnaire.  Dans le cas d’un prêt privé, le financement offert pour des flips immobiliers est projeté sur une courte période, le taux d’intérêt est donc plus élevé que ceux des hypothèques régulières dans les institutions conventionnelles. Pour cette raison, il est suggéré d’avoir plusieurs plans de sorties pré-établis dans les 6 à 8 mois suivants le prêt.   

Exemples de plans de sorties

La situation idéale serait de vendre le projet avant la fin du délai, ce qui permettrait à l’investisseur immobilier de récupérer son argent, ainsi que d’enclencher son prochain projet.  Dans le cas où la vente serait plus lente, le refinancement auprès d’une institution financière serait à considérer.  Vous pourrez ainsi utiliser la nouvelle valeur du projet, ainsi que l’ajustement des loyers, ce qui vous permettra un financement plus facile et un taux plus avantageux. Un autre plan de sortie à considérer pourrait aussi être d’habiter le projet, ce qui réduit les dépenses et vous permet d’amortir les frais. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il est mieux de prévoir ces situations plutôt que d’avoir à y réagir rapidement. 

Conseils avant de débuter son premier projet dans l’immobilier

Connaissez vos forces et vos faiblesses dans toutes les sphères qu’englobe l’immobilier; la négociation, la construction et la rénovation, le design, le financement, la vente, etc. Informez-vous et devenez connaisseur dans le plus de sphères possible. Utilisez le coaching, inscrivez-vous à différentes formations et surtout entourez-vous de personnes compétentes. Pour ce qui est du volet financement, faites vos calculs et vos projections, effectuez plus d’un scénario et consultez des spécialistes pour vous guider dans les choix qui s’offrent à vous!  

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